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Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui vous permet de réduire votre imposition.
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location et que vos charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, vous pouvez générer du déficit foncier.
Le déficit, qui représente la part des charges supérieures aux revenus fonciers, peut être déduit de votre revenu global et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700€ par an. Pour autant, si vous êtes confronté à un excédent de déficit foncier, vous pouvez le reporter ou le déduire de deux façons :
- Durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus
- Durant 10 ans sur vos revenus fonciers
Quelles sont les charges déductibles ?
- Les intérêts et frais d’emprunt
- Les primes d’assurance
- La taxe foncière
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les frais de gestion du bien (gardiennage, agence immobilière, syndic de copropriété …)
- Les dépenses liées à l’entretien et à la réparation
- Les charges locatives
- L’indemnité d’éviction ou de relogement des locataires
Quelles sont les conditions pour générer un déficit foncier ?
Les trois conditions préalables pour avoir recours à ce mécanisme sont les suivantes :
- Le déficit foncier doit porter sur un bien à usage d’habitation loué nu (non meublé)
- Vous devez être imposé au régime réel (et non sous régime micro-foncier)
- Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier
Profitez d’un plafond de déficit doublé
La Loi Climat et résilience, adoptée en janvier 2021, a pour objectif de lutter contre les passoires thermiques et réduire l’impact du logement sur l’environnement. En effet, le parc immobilier est aujourd’hui l’un des secteurs les plus énergivores et plus de 7 millions de logements sont des passoires thermiques. La Loi Climat et résilience est une loi progressive qui vise à interdire la location et la vente de logements dont la classe énergétique est mauvaise.
Dans le cadre de la loi de finances rectificative de décembre 2022, le gouvernement français a donc voté en faveur du doublement du plafond du déficit foncier. L’objectif de cette mesure est d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs. Ainsi, les propriétaires-bailleurs bénéficient désormais d’un plafond de déficit foncier non pas de 10 700 € mais de 21 400 € par an.
En tant que propriétaire d’un bien à usage locatif, vous pouvez déduire davantage de dépenses sans avoir besoin de reporter l’excédent. Pour cela, vous devez remplir trois conditions, à savoir :
- Les dépenses doivent porter sur la rénovation énergétique du bien
- Les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025
- Faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (F et G)
Le déficit foncier en SCPI
Le déficit foncier concerne à la fois les particuliers et les sociétés civiles immobilières. Autrement dit, une SCPI qui investit dans des biens à rénover peut elle aussi bénéficier de ce dispositif fiscal. Nous préconisons ce type de placement aux personnes ayant des objectifs patrimoniaux de réduire leur imposition tout en obtenant des revenus complémentaires réguliers à terme.
L'essentiel
Le principe du déficit foncier en investissement immobilier est d’acquérir un logement ancien à usage locatif dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation. Lorsque le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers inhérents à la location du bien, vous créez un déficit foncier vous permettant de diminuer l’imposition générée per vos revenus fonciers.